Wird ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück im engsten Familienverband übertragen, bemisst sich die anfallende Grunderwerbsteuer sowohl bei entgeltlichen als auch bei unentgeltlichen Übertragungen vom einfachen Einheitswert. Zu beachten sind jedoch Besonderheiten hinsichtlich des mitübertragenen Wohngebäudes.
Ob ein Grundstück als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück oder als (nicht-land- und forstwirtschaftliches) Grundvermögen einzustufen ist, hängt von der Bewertung nach den Bestimmungen des Bewertungsgesetzes ab. Diese Bewertung ist auch bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer relevant, da für land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke kein Bodenwert festgestellt wird und daher kein Grundstückswert als Bemessungsgrundlage für die GrESt berechnet werden kann. Der Grundstückswert ist daher nur beim Grundvermögen anwendbar.
Bei bebauten land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken ist daher zu prüfen, inwieweit das Gebäude zum landwirtschaftlichen Vermögen oder zum Grundvermögen zählt. Gebäude gehören nur dann zum landwirtschaftlichen Vermögen, wenn sie einem landwirtschaftlichen Hauptzweck dienen.
Daher ist zu unterscheiden:
- Betriebsgebäude, die im Einheitswert des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens berücksichtigt sind, werden nicht gesondert bewertet. Für diese ist demnach keine gesonderte Bemessungsgrundlage anzusetzen.
- Für sonstige Gebäude, die nicht den betrieblichen Zwecken dienen und somit nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören, ist ein gesonderter Gebäudewert laut der Grundstückswertverordnung zu ermitteln.
- Für Wohngebäude im landwirtschaftlichen Vermögen und Weinbauvermögen ist für Gebäude oder Gebäudeteile, die dem Betriebsinhaber, seinen Familienangehörigen, den Ausnehmern und den überwiegend im Haushalt des Betriebsinhabers beschäftigten Personen als Wohnung dienen, ein Wohnungswert zu ermitteln. Diese Wohngebäude dienen dem landwirtschaftlichen Hauptzweck, weil die aufgezählten, darin wohnenden Personen durch ihre Tätigkeit in der Landwirtschaft an den Betrieb gebunden sind. Übersteigt dieser Wohnungswert einen bestimmten Betrag, ist der diesen Grenzbetrag übersteigende Teil des Wohnungswertes wiederum dem Grundvermögen zuzurechnen und somit nicht mehr Teil des landwirtschaftlichen Einheitswertes.
- Wohngebäude im Zusammenhang mit forstwirtschaftlichen, gärtnerischen und übrigen land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören nicht zu diesen Unterarten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens, womit der Wohnungswert nicht Teil des Einheitswertes ist. Solche Gebäude sind grundsätzlich gesondert zu bewerten und dem Grundvermögen zuzurechnen.
Tipp: Bei der Übertragung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken gibt es für die Berechnung der Grunderwerbsteuer einerseits Begünstigungen, aber auch Besonderheiten, die zu beachten sind. Eine frühzeitige Planung solcher Übertragungen und entsprechende steuerliche Beratung sind daher jedenfalls zu empfehlen.